전세계약 시 조심해야 할 사기 유형 — 피해 막는 필수 체크포인트

전세는 초기 자금은 크지만 매월 지출이 없다는 이유로 많은 이들이 선택하는 주거 방식입니다. 그러나 이러한 제도적 특성을 악용한 전세사기는 최근 몇 년간 끊임없이 발생하고 있으며, 피해자 대부분은 서류 한 장, 확인 한 번만 제대로 했더라면 충분히 막을 수 있었던 상황입니다. 이 글에서는 실제 피해사례를 바탕으로 전세계약 시 자주 발생하는 사기 유형을 구체적으로 분류하고, 이를 피하기 위한 실질적인 점검 방법을 정리하였습니다. 전세사기 예방을 위한 필수 가이드로 활용하세요.

 

목차

• 전세사기, 왜 지금도 끊이지 않는가?
• 전세사기의 주요 유형 분류
• 존재하지 않는 건물에 계약? 유령 건물 사기
• 소유자가 아닌 사람이 임대인? 위임 사칭 사기
• 근저당이 숨겨진 집? 선순위 담보 사기
• 확정일자와 전입신고 무시? 대항력 무력화 사기
• 깡통전세란 무엇인가?
• 계약서 작성 시 확인해야 할 핵심 항목
• 전세보증금 보호법과 보험 제도 활용법
• 실제 사례로 보는 사기 발생 전·후 비교
• 전세사기 예방법 체크리스트
• 결론: ‘확인’은 선택이 아니라 생존이다
• 함께 보면 좋은 글

 

전세사기, 왜 지금도 끊이지 않는가?

전세는 주거 안정성을 확보할 수 있는 제도지만, 동시에 임대인의 채무 상태나 권리 구조에 따라 보증금 전액 손실이라는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
특히 청년, 신혼부부 등 주거 취약계층이 주로 전세를 선택하는 점을 악용해, 의도적으로 보증금 반환이 어려운 주택을 내놓고 계약을 유도하는 사기 수법이 날로 교묘해지고 있습니다.

 

 

전세사기의 주요 유형 분류

전세사기는 아래와 같은 유형으로 나눌 수 있으며, 각각이 결합되어 복합적 피해로 이어지는 경우도 많습니다.

유형	설명
유령 건물 사기	존재하지 않는 주소나 이미 철거된 건물로 계약 체결
명의 사칭 사기	실제 소유자 아닌 제3자가 위임장 위조 등으로 계약 체결
깡통전세	집값보다 전세보증금이 높아 보증금 반환 불가능
담보 선순위 사기	근저당권이 보증금보다 우선하는 구조로 피해 유도
중개인 가담 사기	공인중개사와 공모해 허위 정보 제공

 

존재하지 않는 건물에 계약? 유령 건물 사기

가장 단순하지만 치명적인 유형입니다.
신축 예정지, 철거 예정 건물 또는 가상 주소지로 전세계약을 체결하게 한 후, 보증금만 받고 잠적하는 수법입니다.

 

예방 방법:

• 건축물대장 열람: 건물의 실존 여부 및 용도 확인
• 등기부등본 확인: 표제부 상 ‘소재지’, ‘건물현황’과 일치 여부 확인
• 현장 방문: 직접 위치 확인 및 주변 탐문

 

소유자가 아닌 사람이 임대인? 위임 사칭 사기

등기부상 소유자가 아닌 제3자가 위임장을 위조하거나, 본인인 것처럼 행세하며 계약을 체결하는 사례입니다.

 

예방 방법:

• 소유자 본인의 신분증 확인
• 위임장 및 인감증명서 진위 확인
• 공인중개사 사무실이 아닌 장소에서 계약하지 말 것

 

근저당이 숨겨진 집? 선순위 담보 사기

을구에 근저당권이 설정된 경우, 해당 부동산이 경매로 넘어가면 보증금이 우선 반환되지 않을 수 있습니다.

예시:
전세보증금 1억 원, 근저당 1억 5천만 원 설정 → 집값 하락 시 임차인은 전액 손실

 

예방 방법:

• 등기부등본 을구 확인
• ‘채권최고액’이 실제 채무액보다 크다는 점 이해할 것
• 전세금이 집값의 70% 이하인지 판단

 

확정일자와 전입신고 무시? 대항력 무력화 사기

전세보증금을 법적으로 보호받기 위해선 전입신고 + 확정일자가 필수입니다.
이 조건을 충족하지 못하면, 집주인의 채무로 경매가 진행될 경우 우선변제권을 잃습니다.

 

예방 방법:

• 입주 당일 주민센터에서 전입신고 및 확정일자 받기
• 임대차계약서 원본 지참
• 확정일자는 동사무소나 법원 등기소에서만 발급

 

깡통전세란 무엇인가?

‘깡통전세’는 전세보증금이 집값과 같거나 오히려 더 높은 경우를 말합니다.
이는 집값이 조금만 하락해도 임대인이 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 구조로 빠르게 전세사기로 연결될 수 있습니다.

 

특징:

• 주로 신축 빌라, 다세대 주택에서 발생
• 분양가 부풀리기 → 시세보다 높은 전세금 책정
• 임대인은 보증금으로 건축비 충당 후 잠적

 

예방 방법:

• KB부동산, 한국감정원 등 실거래가 기준으로 주변 시세 비교
• 주택 가격 대비 전세가율 80% 이하 권장
• 전세보증금 반환보증 보험 필수 가입

 

계약서 작성 시 확인해야 할 핵심 항목

• 계약 당사자: 등기부상 소유자와 일치하는지 확인
• 특약사항: 보증금 반환 기한, 책임 범위 명시
• 계약일 및 입주일: 전입신고 및 확정일자 기준
• 계약금 및 잔금 입금계좌: 임대인 실명 계좌인지 검증
• 공인중개사 확인 및 등록번호 확인

 

전세보증금 보호법과 보험 제도 활용법

국가에서는 전세사기 예방을 위해 다양한 제도를 운영 중입니다.

전세금 반환보증 보험

• 가입 대상: 전입신고 및 확정일자 완료된 임차인
• 보증기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증
• 보증 내용: 계약 종료 후 일정 기간 내 보증금 미반환 시, 보증기관이 대신 지급

임대인이 보험 가입을 꺼리거나 회피하면, 사기 가능성을 의심해야 합니다.

 

실제 사례로 보는 사기 발생 전·후 비교

항목	사기 피해자	사전 예방자
등기부등본 확인	안함	표제부·갑구·을구 모두 확인
전입신고·확정일자	미처리	입주 당일 완료
깡통전세 여부	시세 미확인	시세 비교 후 보증금 조정
보증보험	미가입	계약 체결 즉시 가입

 

결국 사기를 당하는 사람과 피하는 사람의 차이는 ‘확인 여부’에 달려 있습니다.

 

전세사기 예방법 체크리스트

• 건축물대장, 등기부등본, 전입세대 열람서 확인
• 임대인 신분증, 인감증명서 실물 확인
• 공인중개사 등록번호 및 자격증 확인
• 깡통전세 의심 시 전세가율 점검
• 보증금 반환보증 보험 가입 완료
• 계약서에 특약사항 명시: 반환기한, 위약금 조건 등
• 입주 당일 전입신고 및 확정일자 부여 완료

 

결론: ‘확인’은 선택이 아니라 생존이다

전세사기는 절대 멀리 있는 문제가 아닙니다.
계약서 한 줄, 등기부 한 줄만 확인했더라면 피해를 막을 수 있었던 사례가 수없이 많습니다.

‘빨리 결정해야 해요’, ‘이건 공인중개사가 다 알아서 해요’라는 말에 속지 마세요.
부동산 거래는 정보가 곧 방패이자 무기입니다.

전세 계약을 앞두고 있다면, 계약서보다 먼저 건축물대장과 등기부등본을 확인하세요.
보증금은 계약서가 아닌 확정일자와 전입신고, 그리고 보험이 지켜줍니다.

전세사기 예방은 정부도, 중개인도 아닌, 바로 나 자신만이 해낼 수 있는 일입니다.

 

 

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